买房子，是很多家庭一生最大的花销；

买对了，资产升值、可能阶级跃迁；

买错了，套牢一次，可能永不翻身。

在上海2020年那一波行情中，学区房的涨幅是非常惊人的——

学区房的最大卖点不是房子本身、而是对口学校的教育质量；

大家认为某所学校越好、学区房的价格就会越高，房屋本身反而只是附赠的东西了：

这类房子，我们称之为老破小学区房。

今天，采访了一位身边朋友的真实故事——

为了给孩子上学，小A在2020年底上车学区房，而当今天看到房价的时候，他说出了今天标题的这句话：

“学区房，让我这辈子白干了。”

01 “跌了多少？”

3年前，随着公民同招、民办摇号等政策催生的焦虑情绪，学区房价格一路走高，50年楼龄的老破小最高来到17万以上：

比如对口号称浦东最强9年双学区：福外+建平西的梅园五街坊，最高单价17.3万（不含税+中介费）买一个39平的一房，落地单价突破18万：

而当时间来到今天，小区58平两房成交单价9.9万，总价仅575万：

大了20个平方的两房竟然比一房便宜了整整100万，一来一去差价更大了。

又比如陆家嘴周边的竹园新村，顶峰时单价接近11万，两房落地超过600万：

而来到今天，价格变成了400万出头：

这两个小区只是众多老破小学区房的缩影，当时涨得有多凶、今天跌得就有多惨——

很不巧，小A买的学区房就在世纪大道附近，跌幅和上面的案例基本吻合。

当时，小A以二套资格买入，需要支付70%的首付、30%的贷款；

现在的跌幅，四舍五入几乎就等于那30%的贷款。

一套房子跌掉了超200万的总价、同时还得继续换月供，大家可以想象一下这样的心理压力和心态：

“一年可能只赚20万，但房子一跌就是200万，你说我该怎么办？”

02 “买房的大坑”

当下，我们能看到非常多的二手笋盘出现，其中有不少都是当年的“泡沫房”——

当年因为情绪上头把房价推高、现在又因为情绪回落价格走低，这类房子一定要谨慎买、别想着走短炒周期卖，99%的人都没有厉害到这个地步。

我分析了过去3年涨跌波动最大的3类房子，大家在买房前请一定要注意：

第一，高溢价学区之坑：

很多购房者之前花了大价钱买的所谓一梯队学区房，后来基本都经历了大跌，背后主要的原因就是——学区不值那个价。击鼓传花的游戏玩多了，没想到最后扔到了自己手上。

其中，以老破小学区房为代表，房子本身已经没有溢价、学票占了绝大多数价格；但是学区本身不确定性太高，划分学区存在风险，买房要尽量避开这样类型溢价过高的房子，否则就容易高风险接盘。

这也是我一直推荐大家优先考虑买新房的原因，因为新房由于限价，也不承诺对口学区，因此在学区方面没有一分钱溢价，非常安全。

第二，伪学区之坑：

很多新学校或者改名字的学校，顶了个不错的名字，什么“建平”、“进才”、“华二”之类的，其实无论是生源还是教学质量，都经不起推敲。

购房者高价买入的时候以为自己捡到宝了，其实读出来跟周围普通学校并没有什么区别，房东还感谢你为他送钱。

第三，情绪之坑：

情绪，是很容易上头的——

比如2021年的前滩正是规划兑现的元年，房价同时上涨，叠加各方因素原因，就出现了前滩20万的神话；

但前滩今天基本已经全部建成、随着大势回落目前平均价格维持在16万上下。

在调控楼市的大背景下，期望上海大涨已经没有可能，